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POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER ?
Bien investir, en économie, c’est réaliser une dépense destinée à augmenter sa richesse en générant des revenus.
Un investissement est une dépense consistant à obtenir un effet positif quantifiable à long terme.
L’intérêt d’un investissement est de pouvoir augmenter vos bénéfices en générant des revenus, en baissant vos coûts, de gagner du temps en investissant sur la technologie, de gagner de nouveaux clients.
L’investissement peut aussi servir à moderniser des équipements ou des biens immobiliers : plus récents et plus écologiques.
Il existe 3 natures d’investissements, les investissements financiers (dans des produits financiers par exemple), les investissements incorporels (dans des services par exemple) et les investissements corporels ( dans des biens immobiliers par exemple).
L’INVESTISSEMENT CORPOREL, LE BIEN IMMOBILIER
Les investissements corporels sont les investissements en actifs physiques destinés à être utilisés durablement par un particulier ou un professionnel.
Les immobilisations corporelles concernent tout les biens durables que l’on peut toucher.
De manière générale, on attend des immobilisations corporelles des avantages économiques futurs.
Les terrains, les biens immobiliers, les constructions et les locaux professionnels sont des investissements corporels.
Investir dans la pierre reste le moyen le plus sûr pour obtenir une rentabilité à long terme.
BIEN INVESTIR À TOUT ÂGE
A 30 ou 60 ans nous n’avons pas les mêmes revenus et nous n’avons pas la même vision de l’avenir. Il y a des étapes dans l’évolution d’un investissement immobilier, la phase de constitution, la phase de transmission par exemple. Bien investir dans l’immobilier n’est pas une question d’âge. Il n’est nullement besoin de revenus conséquents, de situation conjugale parfaite ou d’expérience dans l’immobilier pour investir correctement.
NUE-PROPRIÉTÉ : FONCTIONNEMENT DE L’INVESTISSEMENT
La Nue-propriété vous permet un investissement rentable, car vous bénéficiez de déduction sur la totalité des intérêts d’emprunts. En tant qu’acquéreur du bien immobilier en nue propriété vous vous constituer un patrimoine à moindre coût.
Le démembrement consiste en la dissociation du droit de propriété entre l’usufruit (la jouissance du bien) et la nue-propriété.
Le démembrement, un investissement sûr, rentable, moins d’aléas et de contraintes.
L’investisseur (nu-propriétaire) acquiert la nue-propriété d’un bien de qualité dont la reconstitution de la pleine propriété à son bénéfice sera automatique au terme de l’usufruit, sans qu’aucune formalité ou frais ne vienne se rajouter à son investissement initial.
L’investissement en Nue-Propriété offre aux investisseurs les avantages suivants :
– Sécurité d’un investissement patrimonial de qualité sans risque lié au locataire et sans contrainte de gestion
– Constitution d’un patrimoine immobilier avec un investissement initial limité
– Un prix d’acquisition diminué de 44 % environ par rapport au prix réel du bien
– Une excellente rentabilité avec une optimisation de l’IR et sans impact sur l’IFI
– Une valorisation mécanique liée à la reconstitution de la pleine propriété au terme de la période d’usufruit
– Une revalorisation supplémentaire éventuelle liée à l’évolution des prix de l’immobilier.
Schéma de fonctionnement du démembrement
Principe : Acquisition d’un bien en nue-propriété avec la reconstitution automatique de la pleine propriété après 17 ans à la fin de la période d’usufruit temporaire.
Fiscalité : Très favorable car il n’y a pas de recettes encaissées mais la déduction de la totalité des intérêts d’emprunts des revenus fonciers existants. Bien non taxable à l’ISF durant les 17 ans de l’usufruit.
Gestion : Intégralement à la charge de l’usufruitier. Aucun risque locatif, le bien étant géré par VAL D’OISE habitat pendant la durée de l’usufruit.
Valorisation du bien : Elevée, l’achat ayant été effectué à hauteur de 56 %, pour une récupération de la pleine propriété après 17 ans, sans aucun frais ni formalité.
Trésorerie mensuelle : Remboursement du prêt éventuel sur la base de 56 % de la valeur du bien.
LA LOI PINEL : SES AVANTAGES
Texte de loi en vigueur depuis 2014, permettant une réduction d’impôts jusqu’à 17,5% du montant investi. Une zone B1 est éligible à la Loi Pinel. La commune de Survilliers, située en zone B1, est elligible à Pinel.
La loi Pinel permet une réduction d’impôts de 2% par an, soit 15 % du montant investi pendant 9 ans, montant plafonné à 300 000 € dans la limite de deux investissements par an à répartir uniformément sur 6 ans ou 9 ans de location. Elle permet, au delà des 6 ou 9 ans, d’étendre la période de location avec défiscalisation à 12 ans. Les montants de défiscalisation sont donc de 10,5%, 15% ou 17,5% respectivement.
La loi Pinel maintient la notion de plafond de ressources du locataire déterminé par le revenu de l’année N -2 et maintient également la notion de loyer plafonné dont les niveaux sont, pour 2022 de 10.55 €/m² en zone B1, plafonds de loyer modulés à la hausse pour les petits logements en fonction de leur surface.
Les plafonds de loyers s’établissent à 10,55€ par m² par mois et les plafonds de ressources à 32 084€ par an pour une personne seule, 42 486€ pour un couple, 51 524€ avec un enfant, 62 202€ avec deux enfants en zone B1.
Pour être éligible à loi Pinel les logements doivent bénéficier du label BBC ou RT 2012. La Loi Pinel a ainsi introduit la capacité à compter du 1er janvier 2015, de louer à ses ascendants ou descendants, non membres du foyer fiscal du propriétaire.
LA RT 2012 ET L’IMMOBILIER
Le secteur du bâtiment est un des plus gros consommateur d’énergie en France (42,5 % de l’énergie finale totale) et génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre. La facture énergétique annuelle moyenne en France est de 900 € par ménage avec de grandes disparités suivant les logements. De plus, en raison de la hausse du prix de l’énergie, la facture énergétique des français augmente de manière significative, impactant le pouvoir d’achat.
Pour lutter contre cela et réduire la consommation énergétique des logements français, le Grenelle de l’Environnement a mis en œuvre un programme de lutte contre le changement climatique et la maitrise de la consommation énergétique. La réglementation thermique RT 2012 est l’une des mesure retenue à l’issue du Grenelle de l’environnement. Notre programme le Clos des Bouviers à Survilliers (95) répond aux normes RT2012 améliorées de 20%.
Depuis le 1er janvier 2022, les permis de construire sont soumis à la règlementation thermique RT2020.
Cette réglementation a été élaborée à partir de l’été 2008 par de nombreux experts et acteurs de chacune des professions de la construction. Leur rôle était de définir les techniques permettant d’atteindre l’objectif de consommation maximale mais aussi de participer à l’élaboration du moteur de calcul des consommations, en association avec le CSTB.
La RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/(m².an) en moyenne. Article 4 de la loi Grenelle 1
Outre une exigence de consommation maximale, la RT2012 a également pour objectif d’inciter toutes les filières du bâti et des équipements à une évolution technologique et industrielle et d’obliger les concepteurs à opter pour l’architecture bioclimatique.
C’est le décret n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 ainsi que l’arrêté du 26 octobre 2010 qui définissent les exigences de la RT2012. Complétée et précisée par plusieurs nouveaux décrets et arrêtés, la RT2012 est entrée en vigueur le 1er janvier 2013 pour les logements collectifs et les maisons individuelles.*
*Source : e-rt2012.fr